冷链物流园区怎么建？六大类型拆解与发展趋势指南

近年来，在鲜活农产品流通节点区域，逐渐形成了一批功能各异的冷链物流园区。随着国内冷链物流市场的快速扩张，生鲜电商、连锁餐饮、新零售、跨境电商等新型终端渠道快速发展，促使生鲜农产品流通节点逐渐从交易聚集地向物流聚集地转变。在消费升级和政策支持的推动下，冷链物流行业的发展模式日益多元化。它不再仅仅作为专业的物流功能或单一的冷藏形式存在于物流园区中，冷链物流园区逐渐成为未来的重要趋势。

冷链物流园区基本类型

1.原产地型冷链物流园区

一类冷链物流园区主要是针对整个鲜活农产品流通链条中最复杂、最薄弱、发展空间最大的“最前一公里”环节。主要满足鲜活农产品检验、分拣、分级、初加工、包装、预冷、保鲜、配送、配送等功能，专门服务于鲜活农产品标准化的冷链物流园区。

2.加工冷链物流园区

大型加工车间和具有仓储功能的冷库通常建在加工冷链物流园区内，园区内设有R&D、检测和生活服务区。它不同于其他类型的园区，这种类型的园区对污水排放、环保、水电消耗的要求更高。加工冷链物流园主要提供农产品初加工、深加工、中央厨房等服务功能。

3.交易型冷链物流园区

互联网的快速发展，加速了交易环节去中介化的进程。交易型冷链物流园区以农产品批发交易为核心服务功能，形成冷链物流与市场交易相互促进、良性互动的服务模式。这种类型的园区是传统农产品批发市场深刻变革的体现。传统的现金交易、地摊交易正在被网上支付、无店铺兑换所取代，使农产品流通的小批量、长链条、多环节、盈利性交易透明化。未来冷链物流园和农产品批发市场将相互融合。 

4.枢纽型冷链物流园区

枢纽型冷链物流园区多位于大型农产品产地或销区。这类园区以多式联运为纽带，以区域中转、仓储、运输为主要功能，承担区域内大宗鲜活农产品产地或销区区域配送的重要任务。  

5.面向港口的冷链物流园区

临港冷链物流园区多以综合功能园区或商务集群的形式呈现，港口贸易、进出口报关、保税是这类园区的主要功能。近年来，随着进口食品贸易的快速增长，围绕进出口需求，逐步形成了食品进口申报、检验、保税、仓储、转运、跨境贸易等特色综合服务。同时，基于互联网平台的完善、物流组织的多样性、结算方式的灵活性，港口就近的意义不再是面向大海、面向机场的实体港口的概念。近年来发展迅速的内陆港口同样具有港口邻近功能。  

6.区域配送冷链物流园区

区域性冷链物流园区大多靠近大型销售城市。除了区域仓储配送功能外，主要承担城市配送功能，以多温区、多品类、多频次、共同仓储、共同配送为特点，实现区域配送效率最高、成本最低的优势。

冷链物流园区的现状

随着冷链物流逐渐升温，与之配套的基础设施也得到快速发展。冷链物流园区是我国物流高速发展和冷链物流得到充分重视的现象。国外的物流园区涵盖多种功能，其中包括冷库和冷产品的物流功能，一般不作为独立的园区概念出现。而我们为了强调冷链的特殊性，将冷产品的集中处理、交易、储存和配送的建筑群称为冷链物流园区。这一方面体现了冷链的重要性，另一方面为园区建设加上了一个吸引眼球的概念。

冷链物流园区在国外很少出现的另一个因素，是其产品流通的特点。美国多数农副产品和水产品按订单生产和交割，很少有批发市场的交易环节，所以围绕冷产品交易为主的冷链物流园区比较少。而我国冷产品交易环节较多，多次批发交易、多环节运作造成了对冷链物流园区的需求。

冷链物流园区存在的问题

我国冷链物流园区在快速发展过程中遇到的问题，首先是园区建设，其次是园区运营管理。园区的建设属于战略投资，它所带来的影响无论对企业、对社会都将是长期和巨大的。园区的运营虽然也出现很多问题，但管理问题可以逐步改善，而园区规划定位的失误往往带来不可挽回的损失。我们强调冷链物流园区在规划建设过程中存在的问题，主要是希望引起管理者和投资者的高度重视，有针对性地加以解决，尽量避免类似情况发生，这样才能推动我国冷链物流园区的健康和可持续发展。

1、冷链物流园区盲目建设现象严重

我国现阶段冷链行业的发展受政策影响比较大，政府的财政支持、土地优惠等，引导着投资方对该行业的投入。政府出台鼓励政策的初衷是促进冷链行业长期、良性发展，但投资方追求的利益往往与政策初衷相悖。

有的冷链物流园区在得到政府优惠土地后，改变规划方向，加大商业建筑面积，减少冷库面积或拖后建设；有些冷链物流园区建设受政策影响，忽略市场实际需求，投资方靠“拍脑袋做决定”，造成了冷库的建筑模式和规模都背离了市场的实际需求。

2、冷链物流园区投资方很多没有农产品流通或者物流管理经验

根据对物流园区和冷链物流园区投资方的了解，超过60%的投资方与物流和冷链物流没有关系。投资冷链物流可以享受短期政策带来的好处，并可以长期经营冷库得到稳定收入，是地产业风险相对较小的区域。但非行业投资方在投资冷库时所面临的风险和遇到的困难也相对较多。

3、冷链物流园区建设多数只关注建筑形式，缺少专业规划咨询

冷链物流园区是以物流运作、产品交易、物流加工为主的设施，并且冷库又是包含较多专业技术的建筑物，所以冷链物流园区的建设更应注重前期的规划研究。然而有很多冷链物流园区投资方不愿意花钱花精力在规划研究上，更愿意相信自己的直觉和已有信息。

有人对此总结：“很多人愿花钱买教训，而不愿花钱买思想。”这种现象在冷链物流园区的规划上体现得更明显。国外一般花费在规划咨询方面的费用占总投资的2%～3%，我们却宁愿花钱在建筑上。

我国很多投资方更愿意选择供应商免费提供的规划方案，货架制造商免费提供的货架布置方案，建筑设计院免费提供的园区规划方案。很多大型企业建设园区时采取招投标的方式来决定园区规划提供商，而参投标方案是在没有支付费用的情况下提供的园区设计，一旦中标就等于认可了投标方的规划方案，余下大部分的工作就是画结构图了，蕴含一定隐患。

4、匆忙上马，边建边改

由于“拿地”对于建设冷链物流园区尤为关键，很多投资方在向政府提交申报项目之前匆忙做出园区建设方案并报政府批地。一旦得到土地后，再进行详细的战略调研论证和规划已经来不及了，所以匆忙上马，边施工边改动，造成了大量浪费并且严重影响建设质量。随着土地红利逐步消失，靠土地增值获取成功的可能性已越来越小。

冷链物流园区战略定位

冷链物流园区的战略定位非常重要，园区应该做什么、不应该做什么，园区的选址、运营模式和规模大小等等在此阶段要明晰。园区战略定位不能靠简单的参观考察，靠短期的政策引导。战略定位必须基于当地市场信息，基于行业发展特点，基于国家发展方向和企业的总体战略做出综合分析。2012年海南岛海口马村的冷链物流园最初计划建设以蔬菜预冷为主的大型冷库，但经过战略研究和定位后，改变为以海产品和水产品冷库为主的水产品交易中心，避免了园区冷库的方向性错误。

冷链物流园区规划设计

所谓冷链物流园区的规划，就是设定未来一段时间内的冷链物流园区的全面发展计划，是对未来一段时间内冷链物流园区的整体性、系统性和基本功能性等问题的调研、分析，对冷链物流园区未来发展方向的设计过程。它与国家或区域物流的发展规划有一定的区别，也和其他功能性园区的规划不同。它所涉及的地域范围更加大，涉及的领域更广，所要进行的研究更多，应按照物流自身和相关产业的特征及发展来进行规划。同时还要考虑到它和周边经济之间的相互作用等条件。

冷链物流园区规划的要素主要包括：

①所在地域的经济发展现状与城市发展情况；②所在地区的冷链物流业发展现状；③建设必要性与可行性分析；④选址论证；⑤定位分析；⑥功能设计；⑦布局规划；⑧交通规划；⑨相关物流信息系统的规划；⑩他支持性、保障性体系规划；⑪建设和发展的实施方案。

未来冷链物流园区的发展趋势

生鲜电商、连锁餐饮、新零售、跨境电商等新型终端渠道快速发展，推动了冷链物流的蓬勃发展。鉴于冷链物流的广阔前景，这块大蛋糕吸引了一大批前仆后继的物流企业。物流企业开始大规模建设冷链物流园区，园区的发展模式也日趋多元化。冷链物流园区在我国正处在快速发展的上升阶段。冷链物流园区由于其附属于流通产业的性质，发展趋势必然受到经济发展阶段和冷产品流通模式变化的影响。那么，未来冷链物流园区的有哪些发展趋势？

1、多功能一体化

质量保证和及时性是当前社会对冷链物流行业的刚性要求；现代冷链物流园区不仅可以有冷库储存、冷链运输等单一服务，而且可以更好地满足同一园区的社会需求。因此，在同一园区高效集存储、加工、配送、测试、展示、交易、多式联运等功能，已成为冷链物流园区下一步发展的趋势。

2、产业集群化

园区聚集不同功能的冷链企业，依托地理和区域经济优势、运输、仓储、货物进出口、物流加工配送、信息处理及相关设备制造高效集群，形成高度密集的物流资源和极其专业的物流产业链管理运营，提高区域内所有企业的整体运营效率。

3、平台网络化

基于大数据，云计算的专业物流网络平台可以实现园区之间的互联互通，帮助园区企业摆脱点管理和信息岛的困境；同时，网络支持下的冷链物流园区可以充分发挥物流交易、电子结算、仓单质押、融资担保等服务功能;园区管理也从单一房东角色转变为解决方案服务提供商，通过园区平台为企业提供金融、信息、数据、供应链等综合配套服务。

4、设备智能化

设备的智能化自动化将会被广泛应用到冷链园区中。通过采用先进的装卸设备、堆码设备、分拣设备、包装设备，以及条码、射频等信息技术，实现冷链物流的机械化、自动化、信息化，才能满足现代物流快速、准确、分散、灵活的要求。这将为物流技术和设备的推广应用开辟更大空间。另外，节能环保也将成为冷链设备发展的一个重要方向，这不仅响应了国家“双碳经济”的号召，还能为企业节省能耗成本。

5、冷链物流园区细分化

随着商品流通的精细化，配套的物流硬件设施也要求定制化设计。生产型、储存型和交易型冷链物流园区对园区的布局和建筑物的选择有较大不同。建在产地的物流园区、流转中枢的物流园区和靠近消费地的物流园区也有区别。运作的产品不同，如蔬菜水果、肉制品或是水产品对冷库的要求有其特殊性。所以园区建设和冷库的细分化，既可以节约投资成本，又为物流运作提供了方便。

6、冷库建设在流通链两端发展

目前我国冷产品的流通环节太多，从田间地头、海洋池塘到百姓餐桌要经过六七个环节甚至更多。随着商业流通体系的逐步精细化，中间环节会减少。农产品加强前期预冷处理对后续流通过程中的质量影响是非常大的，而我国目前靠近田间地头的蔬菜水果预冷处理设施严重不足。农业产业整合是发展大农业、发展订单化生产的基础。伴随着农产品生产模式的改变，贴近生产种植端的预冷处理和冷库储存设施会有较大需求。

7、冷链B2C模式的快速发展

冷产品的B2C模式需要冷链支撑，且对运作要求较高，配送成本比一般货品的配送成本也高出很多。但随着百姓消费水平提高，冷链宅配将面临很大的需求。现阶段电商靠外包冷链物流，外包产品组配包装的形式将不具有竞争力。自建适合电商冷产品运作的冷库设施，将会是电商下一步应该考虑的方向。

8、便利食品安全监管

冷链物流园区的发展为政府监管部门对食品安全进行集中监管提供了便利条件，对促进食品安全体系建设、加强食品安全监管体系功能发挥了积作用，可以有效检查来源、下落、责任、安全可靠、集中监管。