冷镜观察：看到错配背后的冷链真实供需

来源：中冷联盟行业研究部

2025-10-09

冷链市场每次微妙的变化，都会给行业带来较大影响。随着冷链行业形成“供强需弱”的发展新态势，供需错配的问题更加凸显，且表现出新的特征。看到错配背后的冷链真实供需，行业才能行稳致远，进而有为。

一、供给侧：惯性增长与问题暗礁

   近几年，在政策导向、市场需求、产业发展带动下，冷链行业发展势能不断积累，形成了较长时间的高速增长周期，伴随而来的还有专业化不足、差异化受限、盲目性投资等问题。当增长惯性与行业新问题“暗礁”发生碰撞，给行业带来了周期性波动与阵痛。

1、增量供给持续提升

冷库供给保持较高增速，根据2025版《全国冷链物流企业分布图》统计数据，上图企业自有冷库保有量为7058万吨，同比增长7.3%；其中西南、西北、东北地区增长率超过10%，成为新增量的主要来源。冷库的高速增长带来了多样选择，也带来了竞争加剧。

2、主体多元成“双刃剑”

冷库投资主体越来越多元化，不同主体入局的“初心”完全不同，有人为“钱”而建，有人为“用”而建，有人为“任务”而建，这种目标错位导致资源无法在最有效的节点上配置，这直接决定了冷库的属性和市场定位的不同，因此，大量资本涌入可能并未精准满足市场真实需求。

3、增量建设与价格战

多元资本也助推了同质化的增量建设和内卷化的价格竞争。其中技术门槛较低、模式相对单一的标准存储型冷库跟风现象最严重，引发“结构性过剩”，拥有资金优势的企业通过价格“降维打击”挤压市场空间。但高标库、定制库、专业库表现出一定韧性，也印证了差异化竞争的重要价值。

二、需求侧：需求结构与错位断层

产业发展驱动甲方冷链需求的不断升级，不再局限于存储空间与运输路线，而是需要覆盖全链条的成本、效率、个性化、定制化全面解决方案。与此同时，冷链供应链正呈现出短链化、属地化的发展特征，产业链供应链结构进一步缩短和优化，促使冷链体系向更高效、更贴近消费终端的方向转型。当前市场供给仍存在多处错位与断层，未能充分适应这一系列新变化，影响了冷链市场的供需匹配与平衡。

1、温度控制与精准温区管理

老冷库的库温相对单一，但不同产品需要不同的存储温度（如深冻、冷冻、冷藏、恒温等），从甲方对冷链物流的基础层面需求看，通常有明确的温区和精准的温控要求。但部分现有冷库由于建设标准不高或设备老化，难以提供精确、稳定的温区控制，无法满足高端食品、药品等对温度敏感商品的存储需求。

2、区域位置与物流配套

    理想的冷库应靠近产地、销地或交通枢纽，以降低物流成本和提高效率。产地型冷库要求靠近农业生产基地，具备农产品预处理、分级包装等配套功能；销地型冷库需要靠近消费市场，具备完善的城市配送网络和快速周转能力。但许多现有冷库在选址时未充分考虑产业布局和物流效率，导致位置尴尬，使用不便。

3、合规与安全保障

随着行业政策与标准持续完善，甲方对冷库合规性与安全性的要求不断提高，覆盖消防规范、土地属性合规性、防疫管理、发票合规等多个维度。但供给端仍存在相对滞后，“二房东”模式下转租冷库因权责不清，常面临电改推进困难（如光伏接入受阻）等结构性障碍。此外，土地性质不明、防疫流程不健全、税务合规等问题也进一步加剧了合规落差，使得不少在营冷库无法匹配甲方日益严格的全方位安全保障需求。

4、成本控制与租金敏感性

    产业竞争蔓延，甲方企业对成本高度敏感，虽然冷库平均租金有所下降，但甲方同样关注运营效率、能耗成本以及因存储不当导致的货损风险。部分冷库虽然租金报价低，但可能隐藏着设备陈旧、管理不善、能耗高昂等问题，反而导致综合成本上升。

5、专业化与定制化服务

   能够为甲方提供专业化、定制化解决方案的冷链服务商更有市场，例如在仓储运输的基础上，增加分拣、包装、贴标、初级加工、订单处理、供应链金融服务等，将帮助甲方企业解决更多问题，提升附加价值。甲方企业需要的是冷链合作伙伴，而非简单的冷库“房东”。

6、灵活性及可扩展性

    甲方的业务可能存在季节性波动或局部市场需求变化。他们需要冷链服务企业能提供灵活的空间租赁方案和可扩展的服务，如短期租赁、共享冷库等，以便快速响应市场变化。部分冷库在物理分割（受承重墙、温区隔离等限制）和合同条款上缺乏灵活性，无法满足甲方动态变化的需求。

三、破解供需错配：看到真实的冷链

要破解冷链市场的供需错配难题，需要从多个维度进行思考与分析，看到真实的冷链，才能对症开方。

1、倡导精准投资

    冷库项目的精准定位是成功投资的前提，需要专业的分析研究与咨询规划，才能看到真实的需求，更好地避雷避坑。

2、优化设施结构

    新建和改建冷库都应充分考虑灵活性与通用性，更好地适配甲方需求。例如采用模块化设计，便于根据需求调整温区划分；采用柔性隔离材料，降低后期改造难度和成本；采用绿色节能材料降低运营成本，减轻甲方的能耗分摊压力。

3、推动运营升级

冷链服务企业需从传统的“房东”角色向供应链服务商转型，通过拓展分拣、包装、加工、配送、金融等一体化服务，提升单位面积产值，助力服务增值；拥抱先进科技，提升运营效率并为甲方提供透明化、可视化的管理体验；探索“共享冷库”、“云仓”等模式，提高资源利用效率，满足甲方灵活多变的需求。

为了最大程度调动冷链行业力量与潜能，以最快速度解决产业发展中的实际问题，我会拟定于12月11-12日举办第20届冷链物流行业年会，以“看到真实的冷链·优化与冗余”为主题，通过《联合演讲》、《跨年对话》、《冷链脱口秀》等活动，探索冷链发展之路。

参会报名：

崔磊（13911888352）、杨磊（13601155183）

电话：010-68697027、010-68697053 或 4006007919

官网：www.lenglianwuliu.org.cn