存量时代冷链物流园除了拼运营、建生态，还能拼什么？

随着消费升级和生鲜电商、连锁餐饮等新型业态的爆发，我国冷链物流市场规模持续扩张。冷链物流园区作为整合仓储、加工、运输、交易等功能的核心节点，正从单一物流设施向产业生态平台转型。政策层面，《“十四五”冷链物流发展规划》明确提出“构建三级冷链物流节点体系”，推动冷链物流园区成为连接生产端与消费端的关键枢纽。本文从六大核心类型切入，剖析建设痛点，展望发展趋势，为行业参与者提供战略参考。

一冷链物流园区六大核心类型解析

1.原产地型：破解“最先一公里”瓶颈

一类冷链物流园区主要是针对整个鲜活农产品流通链条中最复杂、最薄弱、发展空间最大的“最前一公里”环节。主要满足鲜活农产品检验、分拣、分级、初加工、包装、预冷、保鲜、配送、配送等功能，专门服务于鲜活农产品标准化的冷链物流园区。

定位：聚焦鲜活农产品产后处理，打通从田间地头到流通环节的“最初屏障”。

功能：集成检验检测、分拣分级、预冷保鲜、初加工及产地直配功能，例如云南昆明花卉冷链园区，通过预冷处理将鲜花损耗率从20%降至5%以下。

关键挑战：需贴近农业产区布局，配套田头冷库、冷链运输网络，但面临农户组织化程度低、投资回报周期长等问题。

2.加工型：从“田间”到“餐桌”的增值枢纽

大型加工车间和具有仓储功能的冷库通常建在加工冷链物流园区内，园区内设有R&D、检测和生活服务区。它不同于其他类型的园区，这种类型的园区对污水排放、环保、水电消耗的要求更高。加工冷链物流园主要提供农产品初加工、深加工、中央厨房等服务功能。

定位：以食品加工为核心，衔接生产与流通的中间环节。

功能：涵盖中央厨房、净菜加工、速冻食品生产等，典型案例如郑州双汇冷链园区，年加工肉制品超百万吨，实现“屠宰—加工—冷链配送”一体化。

建设要点：需配套污水处理、能源供应等设施，对环保要求严格，且需与下游销售渠道深度对接，避免产能闲置。

3.交易型：重塑农产品流通生态

互联网的快速发展，加速了交易环节去中介化的进程。交易型冷链物流园区以农产品批发交易为核心服务功能，形成冷链物流与市场交易相互促进、良性互动的服务模式。这种类型的园区是传统农产品批发市场深刻变革的体现。传统的现金交易、地摊交易正在被网上支付、无店铺兑换所取代，使农产品流通的小批量、长链条、多环节、盈利性交易透明化。未来冷链物流园和农产品批发市场将相互融合。

定位：以线上线下交易为核心，推动传统批发市场数字化转型。

功能：整合B2B交易平台、供应链金融、质检溯源等服务，如深圳海吉星冷链园区，通过“电商平台+智能仓储+城市配送”模式，年交易额突破500亿元。

趋势：去中介化特征显著，区块链技术应用于溯源，电子结算占比超60%，交易效率提升30%以上。

4.枢纽型：区域流通的“中转站”

枢纽型冷链物流园区多位于大型农产品产地或销区。这类园区以多式联运为纽带，以区域中转、仓储、运输为主要功能，承担区域内大宗鲜活农产品产地或销区区域配送的重要任务。

定位：依托交通枢纽（如铁路货运站、高速公路节点），承担跨区域中转分拨功能。

功能：多式联运（公铁水空衔接）、干支协同运输、应急储备，典型案例如武汉阳逻国际港冷链园区，通过“中欧班列+冷链集装箱”实现跨境生鲜48小时直达。

核心优势：降低区域物流成本20%-30%，但需解决不同运输方式标准不统一、信息系统孤岛问题。

5.港口型：跨境冷链的“国门枢纽”

临港冷链物流园区多以综合功能园区或商务集群的形式呈现，港口贸易、进出口报关、保税是这类园区的主要功能。近年来，随着进口食品贸易的快速增长，围绕进出口需求，逐步形成了食品进口申报、检验、保税、仓储、转运、跨境贸易等特色综合服务。同时，基于互联网平台的完善、物流组织的多样性、结算方式的灵活性，港口就近的意义不再是面向大海、面向机场的实体港口的概念。近年来发展迅速的内陆港口同样具有港口邻近功能。

定位：服务进出口冷链贸易，链接国际国内两个市场。

功能：涵盖保税仓储、报关报检、跨境电商零售（如1210模式），上海洋山港冷链园区通过“前港后仓”模式，实现进口生鲜“零延时”通关。

新趋势：内陆无水港崛起，如西安国际港务区，通过中欧班列+冷链专线，打造“陆上丝绸之路”冷链枢纽。

6.区域配送型：城市“最后一公里”保障

区域性冷链物流园区大多靠近大型销售城市。除了区域仓储配送功能外，主要承担城市配送功能，以多温区、多品类、多频次、共同仓储、共同配送为特点，实现区域配送效率最高、成本最低的优势。

定位：贴近消费市场，服务城市生鲜配送需求。

功能：多温区仓储（冷藏/冷冻/恒温）、共同配送、即时配送对接，北京首农食品集团冷链园区通过“中心仓+前置仓”网络，实现主城区2小时达。

二、冷链物流园区建设现状与核心问题

随着冷链物流逐渐升温，与之配套的基础设施也得到快速发展。冷链物流园区是我国物流高速发展和冷链物流得到充分重视的现象。国外的物流园区涵盖多种功能，其中包括冷库和冷产品的物流功能，一般不作为独立的园区概念出现。而我们为了强调冷链的特殊性，将冷产品的集中处理、交易、储存和配送的建筑群称为冷链物流园区。这一方面体现了冷链的重要性，另一方面为园区建设加上了一个吸引眼球的概念。

冷链物流园区在国外很少出现的另一个因素，是其产品流通的特点。美国多数农副产品和水产品按订单生产和交割，很少有批发市场的交易环节，所以围绕冷产品交易为主的冷链物流园区比较少。而我国冷产品交易环节较多，多次批发交易、多环节运作造成了对冷链物流园区的需求。

冷链物流园区存在的问题：

我国冷链物流园区在快速发展过程中遇到的问题，首先是园区建设，其次是园区运营管理。园区的建设属于战略投资，它所带来的影响无论对企业、对社会都将是长期和巨大的。园区的运营虽然也出现很多问题，但管理问题可以逐步改善，而园区规划定位的失误往往带来不可挽回的损失。我们强调冷链物流园区在规划建设过程中存在的问题，主要是希望引起管理者和投资者的高度重视，有针对性地加以解决，尽量避免类似情况发生，这样才能推动我国冷链物流园区的健康和可持续发展。

1、冷链物流园区盲目建设现象严重

我国现阶段冷链行业的发展受政策影响比较大，政府的财政支持、土地优惠等，引导着投资方对该行业的投入。政府出台鼓励政策的初衷是促进冷链行业长期、良性发展，但投资方追求的利益往往与政策初衷相悖。

有的冷链物流园区在得到政府优惠土地后，改变规划方向，加大商业建筑面积，减少冷库面积或拖后建设；有些冷链物流园区建设受政策影响，忽略市场实际需求，投资方靠“拍脑袋做决定”，造成了冷库的建筑模式和规模都背离了市场的实际需求。

2、冷链物流园区投资方很多没有农产品流通或者物流管理经验

根据对物流园区和冷链物流园区投资方的了解，超过60%的投资方与物流和冷链物流没有关系。投资冷链物流可以享受短期政策带来的好处，并可以长期经营冷库得到稳定收入，是地产业风险相对较小的区域。但非行业投资方在投资冷库时所面临的风险和遇到的困难也相对较多。

3、冷链物流园区建设多数只关注建筑形式，缺少专业规划咨询

冷链物流园区是以物流运作、产品交易、物流加工为主的设施，并且冷库又是包含较多专业技术的建筑物，所以冷链物流园区的建设更应注重前期的规划研究。然而有很多冷链物流园区投资方不愿意花钱花精力在规划研究上，更愿意相信自己的直觉和已有信息。

有人对此总结：“很多人愿花钱买教训，而不愿花钱买思想。”这种现象在冷链物流园区的规划上体现得更明显。国外一般花费在规划咨询方面的费用占总投资的2%～3%，我们却宁愿花钱在建筑上。

我国很多投资方更愿意选择供应商免费提供的规划方案，货架制造商免费提供的货架布置方案，建筑设计院免费提供的园区规划方案。很多大型企业建设园区时采取招投标的方式来决定园区规划提供商，而参投标方案是在没有支付费用的情况下提供的园区设计，一旦中标就等于认可了投标方的规划方案，余下大部分的工作就是画结构图了，蕴含一定隐患。

4、匆忙上马，边建边改

由于“拿地”对于建设冷链物流园区尤为关键，很多投资方在向政府提交申报项目之前匆忙做出园区建设方案并报政府批地。一旦得到土地后，再进行详细的战略调研论证和规划已经来不及了，所以匆忙上马，边施工边改动，造成了大量浪费并且严重影响建设质量。随着土地红利逐步消失，靠土地增值获取成功的可能性已越来越小。

三、冷链物流园区战略定位

1.战略定位：三维度精准施策

冷链物流园区的战略定位非常重要，园区应该做什么、不应该做什么，园区的选址、运营模式和规模大小等等在此阶段要明晰。园区战略定位不能靠简单的参观考察，靠短期的政策引导。战略定位必须基于当地市场信息，基于行业发展特点，基于国家发展方向和企业的总体战略做出综合分析。2012年海南岛海口马村的冷链物流园最初计划建设以蔬菜预冷为主的大型冷库，但经过战略研究和定位后，改变为以海产品和水产品冷库为主的水产品交易中心，避免了园区冷库的方向性错误。

四、冷链物流园区变革方向

多功能一体化：从“仓库”升级为“产业综合体”。如成都银犁园区，集成五大功能，单位面积产值提升3倍。

产业集群化：吸引设备、包装、科技等上下游企业入驻，形成生态圈效应，如苏州冷鲜港。

平台网络化：通过TMS/WMS系统对接，构建“枢纽园区+卫星仓”网络，订单处理效率提升50%。

设备智能化：自动化立体库（提升存储效率50%）、AGV机器人（提升作业效率40%）成为降本增效核心。

市场细分化：针对水产品、医药等不同品类提供定制化解决方案，服务B2B与B2C的差异化需求。

冷链“两端延伸”：前端加强产地预冷（覆盖率目标从30%提至60%），末端布局社区智能冷柜（渗透率超40%）。

B2C模式爆发：宅配市场规模超800亿元，增速35%，通过共同配送与路径优化降低占比过高的配送成本是关键。

监管便利化：应用AI视觉识别、快速检测技术，抽检效率提升80%，并与政府溯源平台对接，实现全链透明。

五、冷链物流园区产业升级路径

冷链物流园区，集仓储、运输、加工、配送及信息处理等多功能于一体的综合枢纽，不仅承载着维持供应链高效、安全与稳定的重任，更面临着市场竞争的激烈化、消费者需求的个性化以及技术迭代加速的严峻挑战。

1.创新驱动：技术引领全面升级

冷链物流园区需将技术创新视为核心驱动力，不断探索新技术、新模式、新业态的应用。通过引入物联网、大数据、云计算、人工智能等前沿技术，园区能够显著提升运营的智能化水平，开发定制化、差异化的冷链物流服务解决方案，精准对接市场多元化需求。

物联网技术的深度应用：实现对货物温度、湿度、运输时间等关键信息的实时监测与传输，增强物流过程的透明度和可追溯性，确保冷链产品的品质与安全。

大数据与云计算的整合：深度挖掘和分析海量物流数据，为园区决策提供科学依据，优化资源配置，提升运营效率。

人工智能与机器学习的赋能：智能调度系统根据历史数据与实时信息优化运输路线，机器学习算法预测货物流量与需求变化，为园区提供前瞻性的决策支持。

2.模式创新：一站式解决方案

冷链物流园区可提供从仓储、加工、包装到配送的一站式解决方案，简化客户物流流程，提升客户满意度与忠诚度。园区可根据客户需求，提供个性化定制服务，如定制补货计划与配送方案，确保产品及时供应。

此外，冷链物流园区与金融机构合作，可提供供应链金融服务，缓解客户资金压力，提升资金使用效率。

3.绿色发展：低碳环保可持续发展

绿色发展是冷链物流园区实现长期生存与可持续发展的重要基石。它不仅符合全球可持续发展趋势，降低运营环境风险，还通过节能减排、资源循环利用等措施提升经济效益与社会形象。

园区采用环保材料、节能技术、智能管理系统等绿色解决方案，减少碳排放与废弃物产生，提高能源利用效率与运营效率。

绿色冷链技术的应用：广泛采用节能型冷库、冷藏车及制冷设备，利用新型制冷技术如二氧化碳制冷系统，降低能耗与全球变暖潜势。

可再生能源的利用：安装太阳能光伏板等可再生能源设施，为冷链物流设施供电，减少化石燃料依赖。

智能温控技术的实施：通过物联网与智能温控系统实时监测与调整冷链设备温度，避免能源浪费。

绿色供应链管理的推行：选择环保供应商，优化运输路线，推广多式联运与低碳运输方式，提高库存管理与需求预测的精准度。

4智慧化平台

智慧冷链生态系统：智慧化平台是冷链物流园区提升运营效率、增强管理精准度、优化资源配置的关键途径。通过引入先进技术，实现货物追踪实时化、温控管理精细化、仓储配送自动化，大幅降低运营成本，提高服务质量与响应速度。

智慧平台建设需整合园区资源，实现数据共享与业务协同，为管理者提供决策支持，助力园区快速适应市场变化，抓住发展机遇。