静水深流的力量：ESR如何在中国和亚太构建长期价值

来源：ESR易商；观点网

2026-04-02

自2011年进入中国以来，公司始终坚持以一致的步调推进本地化发展——聚焦产业链最活跃的区域，开发高质量项目，在科技、绿色与可持续发展领域持续迭代。

当全球供应链、产业链与资本结构深刻重塑，中国经济正从“速度逻辑”迈向“质量逻辑”，物流与工业基础设施行业也随之从后台配套升级为支撑供应链效率、降低运营波动、促进产业升级的战略底座。新经济驱动力的崛起、产业结构的深度迭代与区域贸易格局的变化，共同孕育着跨周期的结构性增长机遇。在这一长期趋势下，能够保持稳定节奏、深耕本地市场并坚持长期价值导向的企业，正持续积蓄新的发展动能。

ESR正是其中的稳健者，以“静水深流”的方式构建起其在中国与亚太市场的长线竞争力。以中国为核心市场之一，同时凭借横跨亚太11个市场的深厚布局，ESR形成了兼具全球视野与本地深耕优势的“稳进型增长”路径。自2011年进入中国以来，公司始终坚持以一致的步调推进本地化发展——聚焦产业链最活跃的区域，开发高质量项目，在科技、绿色与可持续发展领域持续迭代。

长期价值的中国深耕：从结构性机遇到资本承诺

中国新经济正从传统要素驱动向科技、数字化和绿色导向型增长迈进。随着电商、生物医药、新能源等产业持续扩产提效，人工智能与自动化技术加速普及，现代化、绿色化、自动化程度更高的高标物流与工业设施已从企业的“成本中心”转变为提升供应链效率与战略韧性的“必需品”。在此逻辑推动下，可量化价值的物流空间正在成为决定企业运营质量与核心竞争力的战略资产。

在这一趋势下，ESR在中国的深耕布局始终保持稳定如一的节奏。截至目前，公司已在全国39座城市布局近170处物流资产，资产管理规模约187亿美元，其中约70%位于产业活跃、需求强劲的长三角与大湾区。这些布局不是简单的规模扩张，而是深耕战略的长期成果——扎根关键城市群，服务产业结构升级，并与客户业务演进同步。从苏州“国际生命科学产业园”“国际生物医药创新港”到吴江汾湖现代服务示范园，ESR围绕生命科学、生物医药、新材料等结构性需求持续升级存量、拓展增量，形成“稳健、真实、健康”的成长曲线。十余年的持续投入，使其不断推出新项目，深化重点区域布局，稳定推动客户续租与扩租，逐步夯实中国业务根基。

与此同时，作为其长期主义的重要组成部分，ESR对中国市场的承诺也体现在资本层面。REITs在中国不仅是一种融资工具，更是企业与本地市场、产业发展、长期价值之间的深度绑定。ESR参与中国REITs并非短期财务安排，而是其深化本地化战略、强化长期布局的重要举措。2025年1月，中航易商仓储物流REIT在上交所上市，底层资产出租率持续保持在约90%的高位，基金二级市场价格稳定在发行价之上。ESR作为原始权益人自持超过40%的份额，充分体现了其对资产未来运营质量与现金流稳定性的信心，也展现出与投资人共享长期价值的态度。REITs背后，是ESR对中国供应链基础设施持续投入与长期主义逻辑的体现。无论外部市场如何波动，中国始终是ESR全球战略中最关键、最具战略意义的区域之一。

ESR江苏富莱德昆山物流园三期（中航易商仓储物流REIT的基础设施资产之一）

多业态联动与跨市场深协同：ESR在亚太构建的战略底盘

ESR在中国的稳健表现，离不开集团横跨亚太11个市场的深厚平台能力。作为亚太最大的新经济基础设施平台之一，ESR不仅拥有广泛的区域覆盖，更形成跨市场、多业态、深协同的业务优势。这一亚太战略底盘，使ESR能够以区域化视角支撑中国市场的业务发展，也为中国客户“走出去”提供跨国空间基础设施的全链条支持。

2025年，ESR资产管理规模约773亿美元，在亚太地区的总建筑面积达到约4500万平方米，整体出租率保持在85%。此外，ESR也在继续扩展亚太区规模最大的开发项目储备之一，总规模约90亿美元，重点布局门户市场及土地稀缺的细分核心市场，打造符合现代化、可实现自动化的项目产品。这些都为ESR在亚太地区实现持续稳健增长奠定了坚实基础。在澳大利亚和新西兰，ESR凭借布局优越的物流地产投资组合，保持市场领先地位，出租率接近满租。而在日本与韩国，多层高标仓与数据中心项目持续受到全球资本与科技企业青睐，巩固了集团在区域高端新经济设施领域的领先地位。此外，ESR还在印度和东南亚市场（包括新加坡、泰国、马来西亚、印尼、越南）持续拓展业务，这些市场的需求基本面与投资者兴趣均呈增强态势。

位于日本东京湾区的九层先进物流设施——ESR东扇岛配送中心

依托多国运营经验与全价值链能力，ESR已形成“物流+数据中心+研发生产厂房”的多业态协同布局，并以超过3GW的数据中心土地与电力储备，为未来规模化发展奠定坚实基础，进一步强化全区域跨产业的综合竞争力。这一跨业态、跨市场的协同体系，既增强了集团服务多元客户的能力，也使资产配置、项目开发与资金运作具备更高的灵活度和结构性优势。凭借这一能力，ESR不仅加速了自身在亚太的业务拓展，也为中国企业海外布局提供高度匹配的“落地—运营—扩张”发展框架。

目前，ESR在亚太服务超过1,500家客户，包括亚马逊、CEVA Logistics、DHL、DSV和Shopee在内的跨市场客户，在多个市场的租赁总面积超过400万平方米。同时与全球前20大房地产LP中的12家建立长期合作关系，在资本端构建起显著的抗周期能力。“更广、更深、更有韧性”的亚太多业态协同平台，使ESR在中国的长期主义战略获得强有力的支撑，并为其在区域与本土市场的发展注入更多确定性。

轻资产、稳节奏、看长远：ESR的长期增长逻辑

作为ESR轻资产化战略的重要引擎，项目出表不仅体现集团在资本运作中的灵活性与效率，也集中展示其在“投融管退”全链条上的成熟能力。通过把握合适的出表节奏与资产组合，ESR得以实现高效资本循环，将资源迅速回流至电商、生物医药、新能源、新材料等结构性需求旺盛的产业带，实现资本的动态循环与结构性优化。在行业整体承压的2024与2025年，ESR依然保持稳健发展，正是得益于其以“更轻”结构、合理价格与资产匹配度为核心的资本策略，使业务在波动中依然向上、健康、可持续。

在提升资本循环效率的同时，ESR不断强化运营质量，通过项目升级、租户结构优化、数字化与自动化系统提升运营效果。依托AI+IoT技术改善服务体验，并通过光伏系统与新能源基础设施增强绿色属性。截至2024年底，ESR已在全国投运522座结合光伏系统的新能源充电站，不仅提升园区服务能力，也为可持续发展贡献可量化成果，进一步加强与新能源产业链的协同。“更绿”的发展逻辑，使其资产具备更高能效、更强韧性与更高客户黏性。

从更长期的角度来看，ESR在中国的发展始终以稳健明确的自我节奏为核心。行业竞争正从拼规模速度转向重资产质量、运营效率、科技能力与绿色发展，而真正具备穿越周期能力的企业，是那些能够在波动中保持战略定力并坚持稳健节奏的企业。回望ESR在中国十余年的发展轨迹，一个贯穿始终的特征愈发清晰——不追求短期爆发，不被市场噪音扰动，不因周期波动改变路径，而是在自我节奏中深化产业理解、提升资产质量、夯实长期基本盘。这种稳健、务实、面向长期的增长方式，使ESR在行业不同阶段都能保持定力并持续积累长期竞争力。

展望未来，在更加重视韧性、质量与长期价值的新阶段，ESR将继续依托“更广、更轻、更绿、更快、更多样”的发展策略，以轻资产循环提高资本效率、以绿色体系推动可持续发展，以多业态布局增强业务弹性，以数字化和自动化加速运营提效，在中国及亚太新经济基础设施领域不断巩固并扩大领先优势。ESR所坚持的长期主义路径，将在跨周期的大势中持续强化其稳健增长的内核。